Schmitten 12.07.2017

Lücke in Schmittner Planungsvorschriften

Das Kantonsgericht hebt eine Baubewilligung in Berg auf. Nun muss Schmitten sein Bau- und Planungsreglement ergänzen.

Neun Einfamilienhäuser für 795 000 bis 963 000 Franken will die Fristone AG «in der steuergünstigen Gemeinde Schmitten» bauen, wie das Unternehmen auf seiner Homepage schreibt. Und: «Die Überbauung erfüllt grosszügiges und individuelles Wohnen, und mit der eigenen Fotovoltaikanlage erzeugen Sie ihren eigenen Strom.» Geplant ist die Überbauung in Berg – dort, wo heute das Restaurant zur Linde steht. Dieses soll abgerissen werden.

Im November 2014 hat Fristone das Baugesuch eingereicht. Der Oberamtmann des Sensebezirks hat die Abriss- und Baubewilligung im September 2016 erteilt. Doch das Unternehmen, das auf der gegenüberliegenden Seite der Kantonsstrasse untergebracht ist, zog den Entscheid vor das Freiburger Kantonsgericht – aus Angst, die neuen Nachbarn könnten sich über den Lärm der Firma beklagen, wenn eine reine Wohnzone entsteht.

Keine reine Wohnzone

Das Kantonsgericht hat nun die Baubewilligung aufgehoben. In seinem vor kurzem veröffentlichten Urteil macht das Gericht eine Lücke in den Planungsvorschriften der Gemeinde Schmitten aus: Das kantonale Raum- und Bauplanungsgesetz vom Dezember 2008 sieht vor, dass die Gemeinden festlegen müssen, wie gross der Anteil an Gewerbe und Industrie in einer Mischzone mindestens sein muss. Die Idee dahinter: Mischzonen sollen nicht zu reinen Wohnzonen werden. Im Schmittner Bau- und Planungsreglement fehlt jedoch eine Angabe zu diesem minimalen Anteil. «Diese Lücke in den Planungsvorschriften kann nicht im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens geschlossen werden», hält das Gericht fest. Nur das Planungsverfahren gewähre die nötige demokratische Mitwirkung und den Rechtsschutz, und dies nach Massgabe des kantonalen Richtplans sowie regionaler und kommunaler Richtpläne. In einem solchen Verfahren seien zudem auch national tätige Organisationen und kantonale Vereinigungen zu einer Einsprache befugt.

In einem Baubewilligungsverfahren hingegen werde nur einzelfallweise abgeklärt, ob ein Bauvorhaben den Vorgaben des Nutzungsplanes entspreche. «Das Baubewilligungsverfahren verfügt weder über das sachlich nötige Instrumentarium, noch ist es bezüglich Rechtsschutz und demokratischer Legitimation geeignet, den Nutzungsplan im Ergebnis zu ergänzen oder zu ändern.»

Vertrag reicht nicht aus

Im vorliegenden Fall hat die Gemeinde mit dem Grundeigentümer und den Bauherren einen Vertrag ausgearbeitet. Dieser sieht vor, dass Fristone die Überbauung ohne Industrie- und Gewerbeanteil erstellen kann. Auf weiteren 1200 Quadratmetern Land muss das Unternehmen dafür ein weiteres Bauprojekt mit einem minimalen Gewerbeanteil von 30 Prozent ausarbeiten.

«Dieser Vertrag vermag das erforderte Planungsverfahren ebenfalls nicht zu ersetzen, zumal es sich um eine vollständig neue Überbauung handelt», hält das Kantonsgericht fest. Hinzu komme, dass die gesamte zu überbauende Fläche rund 5300 Quadratmeter gross sei; wenn nun Fristone nur auf einer Fläche von 1200 Quadratmetern 30 Prozent für Gewerbe und Industrie reservieren müsse, unterlaufe das die Absicht, Mischzonen nicht zu reinen Wohnzonen werden zu lassen. «Diese Mischzone nähert sich stark einer Wohnzone an.»

Mindestens 20 Prozent

«Wir sind überrascht über den Entscheid», sagt Ammann Hubert Schafer. «Wir dachten, das alte Reglement gelte, bis der Ortsplan revidiert sei.» Denn die Gemeinde ist daran, ihren Ortsplan zu überarbeiten. Nach den Sommerferien wird er öffentlich aufgelegt. Laut Schafer sieht der teilrevidierte Ortsplan vor, dass Gewerbe und Industrie in Mischzonen mindestens 20 Prozent der Fläche belegen müssen.

Für die Parzellen in Berg aber sieht der Gemeinderat eine andere Regelung vor: «Wir nehmen die jetzige Situation ins Reglement auf», sagt Schafer, «so, wie wir das mit den Bauherren abgemacht haben.» Das heisst: Auf dem hinteren Teil der Parzellen entsteht eine reine Wohnzone. Gegen die Kantonsstrasse hin muss der Gewerbe- und Industrieanteil aber 30 Prozent betragen.

Patrick Ludwig von der Fristone AG wollte gegenüber den FN keine Stellung nehmen.

Das Restaurant ist seit 2014 zu

Das Restaurant zur Linde ist seit Dezember 2014 geschlossen: Der damalige Pächter kündigte wegen der unsicheren Zukunftsaussichten.

njb

Freiburger Kantonsgericht, Entscheid 602 2016 135